前语
3月24日，龙湖集团正式发表2019年度成果陈述。陈述期内，完结合同出售额2425.0亿元，同比添加20.9%，出售面积1423.8万平方米，同比添加15.2%。营收1510.3亿元，同比添加30.4%；中心净赢利155.5亿元，同比添加21.0%。
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近年来，龙湖开展的中心关键词是“稳”。在完结营收、净利双添加的一起，龙湖的负债和假贷本钱仍处于业界合理水平，净负债率51%，低于职业均匀水平，在手现金609.5亿元，现金短债比4.38，流动性富余。全体来说，这是一家安全系数高的职业龙头企业。
年报发布后首个交易日，龙湖集团股价应声而涨，到收盘，股价报36.1港元，涨幅到达8.9%。至此，龙湖的总市值到达2161亿港元，以最新汇率核算，总市值约为1978亿元，逾越碧桂园和恒大，在民营房企中市值抢先。
2020年，受疫情影响，龙湖依然连续过往保存的稳健派风格，将出售方针定为2600亿元，增速仅为7.2%。龙湖集团首席执行官邵明晓表明，一月下旬以来，疫情对出售和供货有影响，但全体可控，龙湖集团有决心完结年度出售方针，对未来仍坚持审慎、警觉的情绪。
出售同比添加21%，长三角增幅最大
在职业大布景下，2019年龙湖完结出售金额2425.0亿元，出售面积1423.8万平方米，别离同比添加20.9%和15.2%，年度方针完结率110.2%；全年出售回款率高达95%以上，出售单价为17032元/平方米，较上年添加4.9%。
近年来，跟着全体盘面增大和职业增速放缓，龙湖的出售增速虽呈现出下降趋势，但依然稳坐职业前十。
2020年龙湖出售方针为2600亿元，同比添加7.2%，方针出售增速较2019年下降。从可售货源来看，龙湖2020年可售货源为4600亿元，去化率到达63%就能完结年度方针；从推货状况去看，主力项目共有212个，全新项目65个，老盘新一期项目120个。
从出售金额区域散布来看，2019年，龙湖在长三角区域和华中区域占比完结较大的添加，别离同比添加6.1和5.7个百分点，而环渤海区域出售金额522.5亿元，同比下降24.2%，占比也下降12.8个百分点。
邵明晓剖析表明，本年全体出售供货和交给可以确保，除武汉之外，其他城市应该不会受太大影响，而龙湖在武汉布局占比较低，供货占全集团大约3%-4%。疫情对供货、复工、出售，都产生了必定影响，可是全体可控，龙湖仍将依照既往的节奏，坚持稳健、持续添加，全年2600亿的出售方针有决心完结。
从城市的奉献度来看，奉献出售的城市到达49个，较2018年添加12个，均匀单城市产能约49.5亿元，同比持续下降8.7%。据统计，单城市出售50亿元以上的城市就有17个，出售奉献率到达79%，其间，重庆、杭州、成都是集团内部出售的前三甲，别离是287.19亿元、226.26亿元、179.33亿元。此外，南京、武汉、绍兴、南通、姑苏等城市增幅较大。
营收净利双添加，赢利率坚持职业中上水平
2019年，龙湖连续了营收和赢利双添加的好成果。
经营收入到达1510.3亿元，同比添加30.4%，中心净赢利155.5亿元，同比添加21.0%。其间，物业办理及相关服务收入1407.9亿元，同比添加29.5%，出资性物业收入57.9亿元（不含税租金收入），同比添加41.5%。
从赢利率水平来看，龙湖坚持职业中上水平，盈余才能稳步提高。毛赢利同比添加28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%，归母净赢利同比添加12.9%至183.37亿元，归归于少量股东的赢利占比从2018年的22.3%添加至30.9%。中心税后赢利率为15.5%，中心权益后赢利率为10.3%。
财政根本面安全，疫情下可逆势扩张
2019年末龙湖持有现金较期初添加了34.7%至610亿元，现金短债比4.38，全体来看，龙湖债款均匀年限为6.04年，短期偿债压力较小，仅有139亿元的短债需求归还，到2020年3月20日，仅有80亿元需求归还。疫情黑天鹅影响下，龙湖的资金富余，能确保3-6月安稳开展，在此根底上，年头龙湖凭借融资优势，支撑其逆势拿地扩张。
龙湖习气于把危险前置，正如龙湖集团董事长吴亚军在成果会上说的那样，“现金流不是在疫情迸发时才去重视的，上一年下半年就在重视现金流，所以本年年头1月份就完结了全年的根本融资，疫情比较严重的状况下，依然可以确保公司可以比较正常的活着。”
2019年龙湖净负债率51.02%，同比下降1.92百分点，融资本钱持续坚持较低水平。
在职业融资环境持续收紧的状况下，龙湖发挥了优异的融资才能，强者恒强，发行了债券本钱水均匀归于职业低位，如2019年发行了8.5亿美元的10年起美元债，利率3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。优异的融资才能使得龙湖融资本钱持续下降，龙湖2019年末均匀融资本钱为4.54%，同比下降0.01个百分点，处于职业较低水平。
新拓11城，聚集热门城市和价值区域
2019年龙湖土地出资采纳审慎活跃的情绪，全年新增项目90个，其间龙湖拿地顶峰是在5-7月和12月份，共拿下46宗地块，错开了房企一季度末及三季度末的拿地顶峰。2019新增计容面积为1731万平方米，总价1106.24亿元，别离同比下降20.9%和8.9%。
邵明晓表明，龙湖的拿地战略是依照全年净负债率坚持50%-60%根底之上进行计算，频率换概率。2020年以来，疫情突发下许多企业迸发财政危机，而这关于财政层面一向归于职业抢先位置的龙湖来说是较大的时机，前两月，龙湖新增土地计容建面达232万平米（权益面积178万平米）。
龙湖新增项目权益建面占比73.5%，同比上涨10.9个百分点，2020年前两月进一步添加至76.7%，权益的会集在开发安稳及现金流足够的状况下，有利于进行本钱管控，提高企业未来营收的添加以及赢利的添加。
有必要留意一下的是，龙湖2019年拿地均价上涨了15.2%至6391元/平方米，首要因为其城市能级布局的改变，加大了在一线城市的布局。2019年龙湖一线城市拿地金额155亿元，占比同比添加7.2个百分点至14.0%，现在，龙湖约90%的货量会集在热门城市和价值区域。
龙湖持续扩展城市布局，新进入11个城市：中山、茂名、漳州、咸阳、惠州、太原、海口、江门、徐州、扬州、长春，其间9个都是三四线城市，继龙湖2018年完善二线城市的布局之后，持续加大中心三四线城市的布局，为企业区域深耕打根底。
跟着粤港澳大湾区的持续推动利好，珠三角城市存在较大的时机，龙湖此前在珠三角区域布局较少，跟着其全国化进程的推动，龙湖加大在珠三角区域的布局，新进入了中山、茂名、惠州、海口、江门等城市。2019年龙湖在珠三角拿地总价同比添加了259%，占比同比添加了21.7个百分点至29.4%。未来龙湖将持续加大在该区域的布局，经过项目公开商场、收并购、商业TOD、以及旧改时机进入。
到2019年末，龙湖总土储约为6814万平方米，较期初添加3%，权益建面4742万平方米，权益比69.6%，总货值9300亿元。按货值算，可保证龙湖未来3-4年的开展。总土地均价5737元/平方米，约占2019年同期价格33.7%，未来赢利空间也有必定的保证。
从区域散布来看，中西部和环渤海总土地储备建面占比别离为38%和33%，是未来成果奉献的首要区域，长三角和华南区域土储建面占比别离为19%和10%，而长三角区域的出售奉献超越30%，未来还要恰当弥补该区域的土地储备。
从各城市来看，龙湖实施城市深耕战略，均匀单城市土储建面124万平方米，单城市土储建面超越百万平方米的城市有20个，其间重庆、烟台的单城市土储建面超越500万平方米。需求警觉的是，龙湖部分城市的土储消化周期较长，超越5年的有21个城市，除掉部分如太原、茂名等是2019年新进入的城市外，部分可能会形成库存积压等问题，如贵阳、烟台等。
四大航道事务并行，穿越危机才能强
吴亚军以为，一个公司怎么确认自己的主业是“年代时机”决议的，也是“才能圈”决议的。2019年，龙湖集团的“才能圈”厚实推动：持续坚持稳步出资天街、冠寓等持有型物业战略。其间，商业运营收入47.5亿元，冠寓租金收入11.73亿元，物业办理收入42.8亿元（兼并抵消前约50亿元），别离同比添加31.9%、151%、46.6%。
在商业运营方面，龙湖现已完结商业0到1的堆集，现在正进入1到N的快速仿制通道。
曩昔一年，龙湖新开10个商业中心，累计已开业商场到达39个，累计开业面积到达377万平方米，全体出租率99%。本年和下一年，龙湖方案新开业商场别离为9个和10个，估计到2021年末累计开业商场近60个。
疫情迸发后，龙湖的商业也遭到必定影响。2020年1月，龙湖正式宣告对旗下商场的一切商户，自1月25日至3月31日合计67天内，实施租金费用（含物管费、推行费）折半方针。依据测算，疫情形成的商业租金丢失估计超5亿元。关于这部分丢失，邵明晓清晰，未来将经过运营去一步一步消化。
邵明晓坦言，3月份，龙湖39个商场现已悉数康复经营，但复工面积只要五六成，客户决心仍在康复中。疫情完毕后，人们外出消费的习气回调也将呈现滞后，新商场的建设周期也将拖延，对龙湖商业所形成的影响仍不可知。但全体来看，龙湖力求完结2020年租金收入60亿元，年租金添加超越30%。
在长租公寓方面，龙湖冠寓已连续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及抢先二线城市开业运营，2019年末累计开业7.5万间以上，规划已到达职业前三，租金收入11.7亿元，同比添加151%。
有必要留意一下的是，开业6月以上冠寓的出租率为87%，现在该部分已完结盈余。2020年方案开业10万间，收入添加也坚持在30%以上，从寻求规划速度速度调整为更寻求质量开展。
物业办理方面，龙湖才智服务合约办理面积4.28亿平方米，现已入118个城市，完结收入42.8亿元（兼并抵消前约50亿元），同比添加46.6%，毛利率约为26.3%，暂时无上市方案。
全体来看，龙湖各航道事务坚持着比较强的运营才能，职业领头羊位置安定。
2019年以来，职业充满了各种不确认性，关于龙头企业来说，长时间的沉积和堆集，使得其具有穿透职业周期的才能，在不确认的商场中，寻觅稳步开展的空间。正如吴亚军所言，在弱环境下仍考虑有所添加便是“强者的姿势”。从龙湖曩昔一年的成果来看，正具有了这样的典型特征。
稳健，是龙湖的根本特点，高能量城市合理的土储布局、财政盘面厚实、融资途径疏通、事务战略聚集、运营系统性强等优势，都将为龙湖未来开展供给新动能。
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