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周末我到坪山去踩盘，中介就跟我使劲吹：
“西有南山，东有坪山”！“坪山便是下一个硅谷”！他对坪山未来充满了等待。
由于坪山上一年晋级为国家级高新区，规划仍是南山高新区的4.5倍，战略定位不断在提高。
我看概念是有了，不过现在来说人气还短缺，周边的配套设备和交通仍旧是其最大的短板。
首先是人气。
上图是大众号房联在线计算的（3月16-22日）坪山的实践办理人口是64万人，比较同样是刚成立新区的光亮，少了约48万人。
除了盐田和大鹏，坪山是深圳人口最少的区域之一了。
别的，由于疫情影响复工复产，然后影响外地人员回深，深圳的住所房子空置率有所上升，而本周空置率排名前两位的便是大鹏新区和坪山新区。
从上图能够正常的看到，人气越旺的当地，空置率越低，人气越低，空置率越高。
除了人少之外，坪山的城市界面也一向为人诟病，现在坪山仍旧有许多的乡民自建房和工厂，全体环境观感和中介口中的“硅谷”，不同仍是挺大的！
交通方面，南坪快速现已通车了，可是非常堵，而坪盐快速、宝坪大路等都没有详细的通车时刻。
上班族重视的地铁14号线快线和16号线，别离将于2022年2023年注册。14号地铁快线算是个大利好，半个小时能够到福田。
在地铁注册前，坪山首要依托高铁出行，坪山站-深圳北，再转接其他线路，尽管费事，不过也总算一小时内就能去到市区。
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上一年深圳各种利好叠加，楼市高潮不断，但是坪山却纹丝不动，新房价格保持3万/平方-4.5万/平方之间。
方位偏，交通不便，人少……细数一下，坪山的硬伤真不少。
但也正是由于这些缺陷，所以坪山房价成了深圳最廉价的片区了，刚需们只需踮踮脚就能上车。
你现在看坪山或许觉得远，等再过五年十年回头看，坪山也不远了，究竟深圳就这么大。就跟咱们五年十年前看龙华相同是乡间，现在龙华却早已高攀不起。连光亮都成了世界中心。
我一向觉得，能买深圳，就不要去东莞惠州，哪怕是隔了一条马路，那也是两个概念。
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我这次去看了几个新盘。
第一个是恒大城，现在算是坪山卖的最火的一个了吧。
出售中心的人流量非常大，大部分出售都要一起招待好几组客人，现场忙的没法解开。
人数太多，我看样板房排队约15分钟。
恒大城一期上一年就开盘了，现在卖的是二期。主推户型95㎡-134㎡三房及四房。
单价3.5万左右，5万认筹就能确定房号，还能有2000-3000的优惠，各种扣头算下来的话，和一期比较，价格优惠了一点点。
一路之隔的财富城单价卖4.2万，但说要我提早预定才能看，不过我搭档曾经去看过这个盘，使用率比恒大城高，财富城80多平或许跟恒大城的106平使用率差不多。并且也是个大项目，有五六期。
这些项目周边都有六馆一城配套，但都在一个当地，为什么两个楼盘价格相差那么多呢？财富城和恒大城谁卖的更好呢？
客观的说，由于财富城使用率比恒大城要高许多，所以定价天然比恒大城高。但恒大城也卖的比财富城好。
由于恒大城就在双地铁口，并且财富城4.2万仍是毛坯，恒大城3.5万还带精装，所以客户一比照，尽管恒大城使用率不如财富城高，但恒大城的性价比仍是要高一些。
周边比照来看，不止财富城卖的贵，深城投中心第宅住所也要4万，深城投AIO住所4.5万，招商、大东城二手房也要四万出面了，所以恒大城卖3.5万，我们一比照，就觉得廉价，究竟总价低啊，要知道买坪山的刚需自身购买力也是一般的。
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我还去看了一个盘，叫中海万熙锦岸华庭，方位很偏，接近惠州了。
在地图上感触更直观，这个盘间隔惠州大约1公里，再往东走2公里便是惠州大盘：龙光城。
当天看房现场也仍是挺多人，但必定没恒大城多，究竟方位没那么好，不过为了做好防护作业，仍需排队进场。
这个盘是2018年拿地，限售五年，22日开盘，现在在要点卖5栋，定价是3.9-4.5万，均价4.2万。
说实在的，这个价位在坪山挑选面很广，而中海万熙锦岸华庭必定不是最优挑选。
户型很方正，使用率高，76平也能做三房，看起来跟恒大城95平差不多。
但万熙锦岸华庭周围缺少大型社区，都是一些自建房和工厂，环境非常杂乱，寓居气氛不浓。
校园是九年制坪山外国语校园文源校区，还不错。
项目间隔在建的16号线技能大学站相隔一个技能大学，约1公里左右，不算地铁盘。
我想许多人上班必定也很介意有没有地铁，这一点确实很重要，在坪山龙岗光亮等关外区域买房一定要选地铁盘，由于许多人在关内上班，没有地铁是很苦楚的事，对房子增值也很晦气。
比照看来，中海的项目除了户型是亮点之外，地段价格配套等，硬伤太大。
和中海同属一个区的奥园翡翠东湾，现在现已入住了，出售说仅剩几套126方的大户型，均价3.4万/平，价格仍是廉价。
碧湖春天方案4月份开盘，价格现在还不清楚，不过校园资源一般，周边旧改多，工厂也多，并且间隔最近的14号线沙湖地铁口，也很远。
长处便是接近坪山大路，开车进出福田南山便利。
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整体而言，买坪山，确实是想以最低门槛在深圳上车，一起规划又还不错的区，至少比大鹏和盐田好。
但寄希望于坪山成为第二个南山的购房者，或许要先下降心思预期了，深圳的开展思路便是一路向西天取经开展，东部的坪山从地理方位来说确实不占优势。
一起坪山空位多，新房供给量大，还有不少旧改回迁房和安居房，房价短时刻内很难涨多少，但长时间仍是会涨的。
不过这两年来，坪山的楼面价都是打破2万/平左右，再往下降价是不大或许了。
疫情后，坪山正在如火如荼的建造开工傍边，将来地铁线路注册后，大大缩短和市区的间隔，到时坪山将会迎来一大批刚需的入住。
假如在龙岗坪山邻近上班的刚需，或者说手上资金不够买市区，无妨看看坪山，先占个坑，今后再渐渐换。
假如你问我在坪山买什么样的房子，能最快增值保值？
那必定是买坪山CBD，性价比最高的房子，有地铁，又有好学位。这样的房子必定会跑赢大盘。
现在坪山实验校园算是坪山比较好的校园。
周边小区有，万科金域缇香、万科金域东郡、招商花园城、大东城、财富城以及深城投中心第宅等，二手房单价根本现已上4万/平以上。
有好学位很重要，比方一些新建的名校关外分校，现在还没有出成果，但学风和师资力气都很好，很或许后边便是关外增值的黑马。
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