前语
为防止新冠肺炎疫情持续延伸，全国从中央及各部委到各地亦连续出台了相关文件和地方性文件以严厉管控，假日延伸、企业罢工，运营场所大多处于关停状况，各行各业深受影响，在房地产细分范畴，受疫情影响最大的要数商业地产。顾客与世隔绝，新年期间商业地产客流量跌落至少80%，丢失严峻。跟着各大城市有序复工复产，商业地产仍将面临低迷的客流量，而且，空置率上升、租金下滑的趋势也将成为商业地产的隐忧。商业地产正堕入困局，企业的运营才干也面临着史无前例的应战。
法令危险来历
商业地产运营商与商户巢毁卵破，曩昔一个多月以来，很多承租企业无法开业、收入断崖式削减，“客流即生命”，在商户收入断流的状况下，会寄希望于免租、降租，然后削减本钱。现实上，不少商业运营商确实也发布了租金减免办法。据统计，自疫情发作以来，至少60家典型房企商业运营商宣告对旗下持有物业商铺进行减租或许免租，免租物业方法包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共触及超越1515个项目。但考虑到疫情对商业运营的负面影响不或许忽然消除，即便承租人复工后也难以做到立刻正常运营，商业地产运营商面临在疫情之后很长一段时间内，承租人仍要求减租、推迟交租的危险。
承上所述，承租人为尽或许削减疫情期间的丢失，在租借合同实行方面，或许对商业地产运营商提出各种要求，商业地产运营商本身也或许面临许多窘境，例如：
法令准则适用
从法令视点上来说，新冠肺炎疫情及相关政府控制办法既或许构成“不可抗力”，亦或许构成“方法改变”。根据全国人大常委会法工委于2月10日作出的威望回答“因疫情防控不能实行合同属不可抗力”，结合湖南省高院2月27日发布的《关于涉新式冠状病毒感染肺炎疫情案子法令适用若干问题的回答》，并对比“非典”、“非洲猪瘟”疫情期间法院对租借合同的审判辅导定见及规矩可知，疫情影响租借物的正常运用的，构成不可抗力；未影响正常运用，但因疫情对生产运营发生了显着的影响的，承租人能够“方法改变”为由要求削减疫情期间部分租金。
针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中剖析疫情是否构成不可抗力以及持续付出租金是否对承租人显着不公相等多视点归纳判别，即疫情对租借合同的影响需遵从“一事一议”规矩。
关于大型归纳商业地产运营商而言，需求面临景象各异的承租人提出的不同减免租金恳求，此刻应有必要留意共同内部操作流程、标准和标准，以削减不必要的胶葛。审阅不同承租人是否减免租金及减免起伏时，应归纳上述政府方针及法令文件中关于不可抗力和方法改变的规则及适用，拟定共同的衡量标准。关于确契合不可抗力规则的，酌情减免；契合方法改变准则的，商业地产运营商能够减免，但并无减免责任，运营商不愿意减免租金的，可征引“有必要申述”的规则回绝租户减免租金的恳求。
参阅标准如下：
实务操作指引
一、及时回函，确认承租人诉求
收到减免租金的请求即意味着洽谈阶段的开端，此刻咱们主张，不管要求请求减租的承租人是以口头、微信或其他方法提出请求，商业地产运营商均应书面回函要求承租人一次性书面固定其减免租金的具体计划及相应证明资料，以防止承租人屡次改变要求。为标准、共同操作，回函应清晰承租人请求减免租金有必要供给的资料，最重要的是，奉告在赞同免租前，承租人仍应实行原租借合同责任并及时交纳租金。
参阅回函
回函
致【XXX（承租人称号）】（“贵方”）：
您好！
我司收到贵方经过口头/微信/其他: 方法提出的要求减免租金的请求，现还需贵方供给以下资料以过审：
□要求减免租金的起止日期、金额。
□具体阐明贵方运营具体状况（包括：贵方运营规模是否被政府明令制止；要求减免租金的期间租借场所是否运用受限；其运用受限的景象；贵方疫情前运营状况、疫情期间丢失的具体状况；其他状况等）。
□减免租金所根据的现实及根据（包括：政府禁令证明；租借合同复印件；运营执照复印件；租借场所运用受限的对应证明；疫情前运营状况、疫情期间丢失的对应证明；2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保交纳资料；实在性许诺等）。
□转租物业相关资料（包括：转租合同复印件；转租人收取实践运营人2020年2月1日之前的至少3个月租金收款记载；实践承租人清单、运营执照、控股股东名单及股权份额状况；实践承租人2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保交纳资料；实在性许诺等）。
□其他： 。
贵方供给的上述资料将仅供我司用以本次租金减免审阅，我司将在收到以上资料后据实交流或答复，但请贵方在我司赞同减免租金前准时足额交纳租金，以防止不必要的违约责任。
顺颂，
商祺
XXXX（商业运营商称号）
年 月 日
二、活跃交流，全面了解承租人境况
如承租人长时间未回复要求弥补阐明状况、弥补资料的回函，主张商业地产运营商向承租人再次寄发交流信件，一方面奉告到现在承租人仍未依照运营商要求供给资料，提示承租人是否未撤回减租请求，另一方面并清晰承租人仍应实行原租借合同责任并及时交纳租金等。
参阅交流函
交流函
致【XXX（承租人称号）】（“贵方”）：
您好！
贵方于 年 月 日向我司提出新冠疫情期间租金减免请求，经开始审阅，我司于 年 月 日向贵方寄发回函，要求贵方弥补阐明状况，并弥补提交证明资料。
【状况一】到本函宣布之日，贵方没有供给资料，请予以弥补：
□政府禁令证明。
□租借场所无法正常运用的证明资料。
□疫情前正常运营状况、疫情期间丢失及数额的证明资料。
□2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保交纳资料。
□实在性许诺。
□其他： 。
【状况二】到本函宣布之日，贵方提交的资料存在如下问题，请从头提交：
□贵方提交的*****资料非原件。
□贵方提交的*****资料未签字或盖章。
□其他： 。
【状况三】到本函宣布之日，贵方仍未弥补阐明状况并弥补提交资料，现我司再次告诉：
请贵方于 年 月 日前根据 年 月 日回函/交流函的要求向我司提交弥补资料，逾期未提交的，视为贵方撤回减免租金请求。
我司本着共赢互利的准则进行友爱洽谈，如经审阅贵方契合租金减免条件，我司赞同一起洽谈将贵方已付租金部分或悉数顺次抵扣后续租金。请贵方在我司赞同减免租金前准时足额交纳租金，不然我司将保存追查贵方违约责任的权力。
顺颂，
商祺
XXXX（商业运营商称号）
年 月 日
三、多计划并重，固定洽谈效果
咱们主张商业地产运营商结合本身状况及与上级业主达到的租金减免计划，关于契合减免景象的承租人，不拘泥于一般简略的减免租金的方法，而是以其他互利共赢的灵敏计划进行代替。一方面可维持本身现金流，另一方面可添加承租人对运营商的服务粘性。咱们供给多种处理思路供参阅：
关于重要的个案，宜权衡各方面要素评论构成共同计划后再共同对外回复。如就减免租金已达到共同，主张经过弥补协议方法书面固定洽谈效果，避免发生不必要的争议。
弥补协议首先应清晰租金减免的原因并非商业地产运营商违约或有差错，而是仅根据疫情，商业地产运营商愿分管给承租人带来的压力与丢失。而且约好租金减免为一次性减免，添加限制条款，即承租人往后如发生严峻违约行为或解除合同的，承租人应当向商业地产运营商返还已减免租金或付出代替性权益费用。
结语
开发商、商业地产运营商、承租人，各方利益相关，荣损与共，唯有各方相互谅解，相互援助，共克时艰，才干确保各方长时间的安稳收益。在阅历了疫情的打磨后，能生存下来的企业势必将迎来一个新的开展关键。
来历：微法官
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