你好大家
理解LPR确实不易，什么是MLF，什么报价加点，都跟我们的关系太远。之前写过一篇LPR是怎么回事，昨天又谈了谈LPR，但感觉还是说不透。
所以今天我换成聊天问答形式，牺牲一些专业性再讲讲，重点是大家关心的房贷利率转换问题：我们要不要转不转LPR，以及办理过程中的好几个疑惑。
为了回答关于房贷利率的问题，我们打电话骚扰了四家银行进行了确认，它们分别是工商银行，交通银行，招商银行，中国银行。感谢客服。
现在开始：
Q：马喵喵，什么是LPR？
A：你知道是新的利率决定模式就行了。
Q：旧模式的利率怎么定？
A：央行的人开会定的。
Q：新模式的利率怎么定？
A：要让市场参与进来一起定，这是我国利率市场化改革重要的一步。
Q：什么叫让市场参与进来？
A：如果产品是"利率"，那利率要让供求关系来决定，而不是一些人开会定。
Q：利率怎么由供求关系决定？
A：比如银行定了贷款利率是5%，大家都嫌太高了不贷款，没人贷款银行赚不到钱，银行为了赚钱，就得下调利率；然后银行定个贷款利率是3%，大家觉得好便宜啊，都去贷款，银行很快把钱都贷出去了。
银行突然发现本可以把利率定的高点，这样来贷款的人虽然会少一些，但是总体自己能赚更多钱。最后银行发现，定4%最合适。
这就是市场的力量，供求关系，决定利率是多少。跟家门口大白菜多少钱一斤是一样的形成机制。但如果利率不参考市场意见，那么定出来的利率就可能无法满足市场需求，政策也很难传导到实体经济。
Q：为什么利率要进行市场化改革，以前央行自己调整基准利率不也挺好吗？
A：这样的一个问题太复杂了，几千字说不清楚。总而言之，市场化改革是好事儿，让市场参与决定利率（而不是一群人开会定），更能反映实体经济的状况，对发展实体经济更有好处。
Q：那对我们有什么影响？
A：现阶段，影响最大的就是按揭贷款买房，这个贷款利率怎么定。
Q：过去贷款利率怎么定？
A：过去是银行根据央行定的那个利率，银行再进行微调，贷款给咱们。
Q：以后呢？
A：现在有按揭的，就是要你选择要不要转成LPR模式，或者选择固定利率。以后再贷款买房的都是LPR，不用选。
所以现在大家的问题，主要集中在已经按揭买房的人，要不要转成LPR。
Q：LPR有什么特点？
A：因为市场参与决定利率，所以这个利率就会变化，那你的按揭贷款利率也变化，通俗的说，这个利率会浮动。而要是选择那个固定利率，以后就不会变了。
Q：浮动LPR和固定利率？选哪一个好呢？
A：建议选择浮动的LPR。
Q：为啥不选固定利率？万一以后利率上升，岂不是亏了？
A：因为以后LPR利率下降的概率较大。
Q：为什么以后利率下降的概率较大？
A：当一个国家的经济发展到一定规模，继续发展的增长速度会减缓，毕竟基数已经很大了，低垂的果实已经摘的差不多了，靠劳动力投入和资本投入已经无法形成过去的高增长，现在要靠提高全要素生产率。
所以以后经济发展的增速减缓，通胀也会更温和，同时也是为了刺激经济，利率就会逐渐降低，这是个大趋势，你看发达国家的利率水平都很低。
Q：那利率上升就没有可能了？
A：不，还是有可能的，只是短期看可能性不大。要利率长期大幅上升，需要经济发展的速度变快，依赖于非常厉害的科技进步带动整体增长。另外，就算是未来利率会上升，也未必一定会比现在高。
Q：万一就比现在高呢？选择LPR不就亏了？
A：当然有这种可能性，但如果很久之后利率升高了，那经济增速变快，投资收益会更好，你的收入也会提高，并不会感到明显的压力。
Q：万一收入不增高呢？
A：也有一定的可能，所以来跟我学投资吧。
Q：......
Q：改成LPR还是怕吃亏，怎么办。
A：不改也有一定的可能吃亏，未来就是不确定的，能确定就不讨论这样的一个问题了。你做再理性的选择也有一定的可能是事与愿违，这很正常。现在理性的判断就是中短期内利率水平下降的概率大于上涨。
换个角度想，以后买房的人只能是LPR，跟他们一样不好吗？房贷利率随着市场波动，这是一种难得的淡定。
Q：那我的贷款快要还清了，没几年了，那建议转吗？
A：那也建议转，理由不变。
Q：我想好了，我决定转成LPR模式，怎么办？
A：主动咨询银行办理。很多银行的app里就可以改，但如果你忘了，有可能给你默认改成LPR，也有一定的可能默认给你改成固定利率，因为银行太多，我调查的也只是四家。所以建议你要自己主动去办理，总之别放着不管。央行规定是在今年3-8月完成转换工作，如果不管，就按照默认处理。
Q：LPR是浮动的利率，我懂了，但这个利率多久变一次？
A：一个月变一次，央行在每个月20日宣布最新的。所以理论上一年有12个LPR利率，而且理论上这12个LPR利率都可以不一样。
Q：那我还房贷是每个月一次，这个利率也会每个月变吗？
A：不是，房贷利率是一年变一次。
Q：房贷利率一年只变一次，怎么确定呢？
A：这个会让你进行二选一，叫重新定价日。你可以再一次进行选择贷款发放日，或者选择1月1日，选择这个就是决定你的LPR利率根据哪个月来定的。
Q：我确实发现了，贷款发放日和1月1日，这两个选择分别是用哪个月的LPR利率？
A：前面说了，每个月20日确定新的LPR。所以1月1日的LPR是上一年12月20日定的，定了之后能用一年。
"贷款发放日"要看你的贷款是哪天发放的，举个例子，如果是6月10日发放的，那么这个利率就是5月20日确定的那个LPR，定了之后用一年。注意是"贷款发放日"，不是还款日，这个可以查一下。
Q：那我选哪一个合适？
A：我建议选择贷款发放日。
Q：为什么？
A：因为这两个差别不大，是可以随意选的。但如果我说随意，估计你还是不知道如何选。所以我就建议贷款发放日，我选的就是贷款发放日。
Q：我是公积金贷款，能转LPR吗？
A：不能。公积金贷款跟这事儿没关系。
Q：我是混合贷，既有公积金，也有商业贷款，能转LPR吗？
A：能，但转成LPR，也是只能改变商业贷款那部分的利率形成机制，公积金那部分不会变。
Q：办理变更的时候，有一个“浮动值”，写着“减63.5个基点”，是啥意思？
A：这个是最不好理解的地方。比如还有的人问：“自己办的时候利率很低了，很优惠了，害怕改LPR吃亏”；还有人问：“我变更后上浮10个基点，不知道啥意思。”
Q：对，如果我当初办理贷款的时候很优惠，那现在改为LPR就变高了吧？
A：不会。一个政策的出台，不会让一部分人吃亏，也不会让一部分人占便 宜，否则这个政策就是失败的，有漏洞的。
Q：怎么保证大家是公平的？
A：大家的贷款由于不是同一时间办的，也不是在同一家银行办的，当初的利率优惠也不一样，所以，要先进行一步计算，把这个差算出来，这个差就是浮动值。
你可以把这个浮动值理解成"天生"，以后更新的LPR是"后天"，然后你的贷款利率要同时考虑"后天和天生"两个属性。
你以后的贷款利率=后天+天生
Q：什么浮动值？怎么体会"天生"？
A：你贷款的那个利率减去现在5年期以上LPR的利率就是你的浮动值，这就是你的贷款天生条件。之所以说是天生，是因为这和你最早贷款的利率有关系。
拿我家来说吧，我家现在的贷款利率是4.167%，这个数字你可以查查自己的。5年期以上的LPR用的是2019年12月20日的，数字是4.80%，用4.167%-4.80%=-0.635%，而-0.635%就是“减63.5个基点”。这就是我那个图上的数字，这减63.5个基点，就是属于我的浮动值，是我家贷款的天生条件。
（解释一下：一个基点是0.01%,有时也会写成1bp(Basis Point)，这是金融利率中常用的一种表示方法）
你有属于你的浮动值，比如你的贷款利率是5.5%，那也是减去那个2019年12月20日的5年期以上LPR4.80%，等于+0.7%，而+0.7%你就会看到显示的是加70个基点。加70个基点就是你的浮动值，是你家贷款的天生条件。
别人有属于别人的浮动值，比如另一人的贷款利率是4.8%，减去那个4.8%就是0，他就会发现，给他的显示是加0个基点，这是他家贷款的天生条件。
每个家庭的天生条件可能是正，也可能是负，也可能是0。
Q：算这个有什么用？
A：为了所有人都公平，就要以一个基准计算出一个浮动值，这个浮动值会决定你以后的贷款利率，把天生因素考虑进去。
这个基准就是2019年12月20日的那个5年期以上的LPR，这个数字就是4.8%，这是统一的。
Q：也就是所有现在有按揭贷款且选择转LPR的人，浮动值的算法都是要减去的都是4.8%？
A：是的，每个人有自己当初的利率，然后这个利率都是减去4.8%，得出来的数字可能不一样。比如我的就是减63.5个基点，别人可能就是加70个基点，有的人碰巧了还会是0。
这个浮动值就是你家房贷的天生条件，记住这个数字，以后你的房贷都要用新的LPR加上浮动值。
Q：能举个例子怎么加吗？
A：你未来的贷款利率，都要同时考虑新的LPR和浮动值：
以后的贷款利率=后天+天生=新LPR+浮动值。
比如假设未来新的LPR下降了，新LPR是4.0%，然后这个4.0%先加上属于我的那个浮动值，比如我就需要用4.0%加上“负的63.5个基点”，就是4.0%-0.635=3.365%；
比如你，你的贷款利率原来是5.5%，你的浮动值算出来是5.5%-4.8%，是+0.7%，那未来新的LPR如果是4.0%，这个4.0%就需要加上你的浮动值“正的0.7%”，得到4.7%。
注意那个正负。浮动值可能是正，也可能是负，也可能是0。
你看，我以前办的贷款利率就比你低，我们都改为LPR，以后我还是比你低，而且低的幅度和以前是一样的。我并没有因为改成LPR就突然吃亏了，你也没有因为改为LPR就突然赚了，因为计算过程中都考虑到了我们贷款的"天生条件"。
Q：好像明白了。
A：总之结论就是，你以前低，转换成LPR不会突然吃亏；你以前高，转成LPR也不会突然赚到。如果不明白，可以再看看上面算一下。不想算，就接受这个结论吧......
Q：那我改为LPR了，何时我的房贷利率开始变？
A：看你选择的重新定价日了，比如选择1月1日的人，就要等到明年才开始变了。
Q：商铺之类的商业贷款也是这样吗？
A：今天我问银行的时候，银行说商铺可能不一样。这篇聊的内容适用于一般的住房贷款。也是建议你先看懂这篇问答的逻辑，之后再问银行，你就能容易听懂了。
Q：如果我还不明白怎么办？
A：我首先建议你看懂这篇问答的逻辑，然后打电话问你的贷款银行，这样你就知道客服在说什么了。如果还有疑问，可以在留言群留言。
Q：谢谢，我暂时没问题了。
A：好的，麻烦您为我的服务打分，满意请点“在看”。
Q：我一定点。
A：谢谢哥。
----------
平面创意部/瓶儿老板
视觉传达部/兔大哥
编辑部/精致
主创部/马硕
指摘部/阿莫 哈利菠佳佳
答应点“在看”的朋友
别忘点个“在看”呦
