刘德炳
关于地产商而言 寻求数量的年代现已曩昔
3月24日，浙江省海宁市出台了撤销楼市限购的方针文件，敏捷引发重视，但是只是几个小时后，这一文件就在网上消失，本年2月以来，像这样楼市松绑方针一日游的状况已有数起。
在近几年我国经济呈现L型走势之时，影响房地产保经济的声响就此伏彼起。特别是本年1月下旬以来，由于遭到新冠肺炎疫情的冲击，前2月我国多个经济目标呈现下降，影响楼市保经济的言辞更是因而甚嚣尘上，乃至一些当地政府在影响楼市上摩拳擦掌。
松绑楼市调控，听任房地产商场起落，以稳住我国经济，是否合理当时？
房地产商场发作系统性崩盘了吗？
从数据层面来看，房地产商场并不达观。从供应端来看，1—2月份，全国房地产开发出资10115亿元，同比下降16.3%。其间，住所出资7318亿元，下降16.0%。从需求端来看，1—2月份，商品房出售面积8475万平方米，同比下降39.9%。商品房出售额8203亿元，下降35.9%。
全体而言，前2月楼市供需两头均呈现了较大程度的下滑，其降幅之大，至少是近五年的肯定高点。
不过，无论是供应端的数据仍是需求端的数据，均隐藏着必定的活跃要素。
供应端的活跃要素体现在两个方面。一是房地产出资开发降幅远小于出售商场的降幅，其间前2月住所开发出资下降16%，而同期住所的出售面积和出售额降幅别离为39.2%和34.7%。二是从横向比照来看，本年1-2月份，全国固定资产出资(不含农户)33323亿元，同比下降24.5%，其间，基础设施出资同比下降30.3%，制造业出资下降31.5%，房地产开发出资下降16.3%。相关于其他首要的固定资产出资范畴，房地产开发出资的降幅可谓是“并不大”。仅从出资开发来看，房地产商场的出资次序仍然坚持着相对的安稳。
更具商场信号含义的是需求端的数据改动。
1—2月份，我国商品房出售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房出售额8203亿元，下降35.9%。这在某种程度上预示着，从全体数据来看，本年前2月，全国均匀房价为9679元/平方米，比较于去年同期，本年全体房价反而上涨了6.7%。从住所商场来看，住所出售面积下降39.2%，住所出售额下降34.7%，住所全体均价上涨了7.4%。
即便从环比来看，商场仍然呈现出以稳为主的基调。3月16日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏剖析指出，2月份，70个大中城市房地产商场行情报价涨幅稳中有落。
据他介绍，经开始测算，2月份，4个一线城市新建商品住所出售价格环比相等，其间，北京上涨0.1%，上海和深圳相等，广州下降0.1%；31个二线城市新建商品住所出售价格环比微涨0.1%；35个三线城市新建商品住所出售价格环比微涨0.1%。
我国社科院财经战略研究院住所大数据项目组组长邹琳华告知我国新闻周刊，当时疫情对房地工业的影响首要集中于部分企业的暂时性资金困难，疫情对住所需求的影响，首要体现在受影响家庭暂时推延购房方案，但并非永久撤销购房方案。
事实上，3月中下旬，跟着新冠疫情在国内根本缓解，杭州、佛山、姑苏等地楼市又再次走出一波较好的行情，其间佛山接连多日新房成交超500套。
救经济就要救楼市？
现在来看，单纯为救楼市而松绑楼市调控方针，明显并不可取。不过，跟着疫情对经济的冲击，各级政府防阑珊、保添加的压力也是日积月累。
多个方面数据显现，本年1—2月份，规划以上工业添加值同比下降13.5%，服务业出产指数下降13%，固定资产出资、社会消费品零售总额及出口别离下降24.5%、20.5%和15.9%，查询失业率打破6%，咱们国家的经济面的多个重要目标均呈现大幅跌落的走势。
在这一布景下，部分当地现已摩拳擦掌，出台了一些标准较大的楼市松绑方针。此前，河南驻马店发布了17项稳楼市方针，包含“要求金融机构适度下调个人住所按揭借款利率，首套房借款最低首付份额由30%下调为20%”，但随后被紧迫叫停撤回。此外，海宁、广州等地的楼市松绑方针也遭受了一日游。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对此表明，各地能够因城施策，做出当令调整。依据不同需求分类施策，特别关于首套房刚需，应该恰当下降首付款份额，能够采纳认房不认贷的方针，实在保证居民的民生住所需求。
邹琳华以为，当时尽可能的防止经过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为，住所需求剌激方针尽管较易施行，但简单引发未来房价大起大落，加大微观金融危险。
现在来看，我国房地产现已呈现出“三高”特征。一是房价高。从本年2月来看，全国均匀房价9679元/平方米，在继续多年上涨之后，相关于2019年全年全国居民人均可分配收入30733元而言，我国的房价收入比无疑处于较高水平。
二是库存高。2月末，我国商品房待售面积53004万平方米，比2019年末添加3184万平方米。其间，住所待售面积添加3224万平方米。这只是只是冰山一角。据测算，只是全国出售排名前200房企的土地储备，满足商场消化3年。
三是杠杆率高。2019年末，个人住所借款余额30.07万亿元，同比添加16.7%，过高的住所信贷不只透支购买力，并且还将揉捏其他消费。
而在这“三高”的背面，之所以不能再走房地产拉动经济的老路，究其根源，还由于房地工业现已处于与以往不同的开展阶段。3月6日，住建部部长王蒙徽揭露表明，我国城镇化已从高速开展阶段进入高质量开展阶段，住所开展已从总量缺少转变为结构性供应缺乏。
正是在这一布景下，房住不炒渐渐的变成了一根红线。
3月6日，住建部部长王蒙徽揭露表明，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，坚持房地产商场平稳健康开展，长时间坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，执行城市主体职责，因城施策、分类辅导，坚持房地产商场平稳运转。
国家统计局发言人毛盛勇日前表明，不把房地产作为短期影响方针，下一步发力点既要扩展有用出资，也要尽力推进消费提质扩容，更好地在促进消费和扩展有用出资的结合点上发力，使咱们的经济运转坚持全体平稳。
“三高”危险待解
在房住不炒主基调并未松动的局势下，楼市将何去何从？
从方针面来看，房地工业也将迎来必定的利好空间。
从微观经济方针来看，针对疫情的冲击，央行经过揭露商场操作和定向降准，来供给短期和中长时间的流动性，还活跃引导商场利率下行，实在下降实体经济的融资本钱，尽管央行仍然拧紧了流向房地工业的钱银龙头，但在方针叠加效应之下，这势必将改动房地工业的全体环境。
与此一起，在因城施策、分类辅导的机制下，姑苏等一些当地政府已采纳了必定的松绑办法，如放松预售资金监管、进步公积金运用额度等，促进当地商场的安稳开展。
无疑，这些办法都将对冲商场和非商场要素对房地工业带来的危险，但对房地产商场而言，危险远没有曩昔，“三高”仍待化解，整个地工业还必须考虑更多。
王蒙徽指出，住所和城乡建造范畴是推进高质量开展的重要载体和重要战场。要推进城市开发建造方法向内在提质转型，推进住所和城乡建造开展质量革新、功率革新、动力革新。
赵秀池告知我国新闻周刊，关于地产商而言，寻求数量的年代现已曩昔，现在需求高质量开展。质量是企业的生命，特别是在楼市低迷状况下，唯有质量过得硬，契合商场需求的产品，才能在商场上有一席之地。因而，必定要掌握商场的脉息，找准商场定位，出产契合居民需求的、适销对路的高质量产品。
此外，也有剖析人士指出，房地工业还需实在下降杠杆率、下降负债水平，添加抗危险的才能，一起还需进一步改进布局等。
当然，久远来看，房地工业怎么完成健康开展，这还需求分配商场的各种力气做出更多探究。
来历：我国新闻周刊
