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在天津环城买房，海教园是绕不开的。
海教园自出世起就自带光环。园区内南开校园由海河教育园区管委会与南开中学共建，学籍暂挂靠南开区。它是天津环城仅有能处理学籍、中考不受名额约束直接报考市内高中的板块。
与市区大多数校园不同，南开校园归于九年一贯制，读完小学直接读中学，不需求摇号。
这一点，即使是环城四区中开展较早、配套较为老练的西青区中北镇都可望不行及。
依托共同的教育资源，海教园招引了很多闻名开发商，仁恒、中海、雅居乐、龙湖、阳光城……不少开发商把进入天津商场的首秀都献给了海教园。
▲ 龙湖天津首秀献给海教园
交通方面，现在，地铁一号线现已延长到东沽路，地铁六号线延长线也方案于2022年建成通车，贯穿海教园，这个是靠谱的，由于现已不是规划，是实实在在进入建造阶段。
景象方面，走在园区内，你会感觉到整个海教园就像一座郊野公园，河流、湿地、树木、大片绿洲随处可见，职业院校与住所装点其间，景象美化优势显着。
咱们再来看海教园的房价。
从2016年到2019年，海教园的成交均价是这样的。
2016年，16596元/平米，
2017年，20689元/平米，
2018年，20240元/平米，
2019年，20568元/平米。
从2017年跳涨以来，房价根本没降过。在开发商降价跑量的2019年，海教园新房成交均价竟然比2018年还多了300多元。归于天津罕见的不降价板块了。
由于归于市级管控，又有天南大迁入，海教园开始定位是比较高的。有开发商朋友跟我说，假如不是房产调控，房价原本要奔3万的。
假如抛开滨海新区，天津其实便是个单核城市，一向遵从着间隔中心越近房价越贵、间隔市区越远房价越廉价的规则。可是海教园打破了这个规则，在津南区房价鹤立鸡群，比一路之隔的咸水沽单价高出五六千多。要知道在2012年前后，海教园最早开盘的融创中心学府价格是8500元/平米，一路之隔咸水沽的津南新城（现富力又一城区域）也能卖到8000元/平米。8年后，富力又一城二手房单价在14000元/平米左右，而海教园早已站上了20000元/平米。
周围的咸水沽（津南老城区）其实便是嘀咕的，你商业要依靠我，医院也要依靠我，凭啥单价要比我贵5000多？
房价代表了现在，地价或许预示了未来。
2019年天津各个板块地价都呈现了不同程度的折价，最惨的是团泊湖，地价折价了近40%，当然它的房价更惨，团泊东一不小心没控制住，直接从9000多跌倒了5000多。
可是海教园楼面价一向稳定在9000元/平米左右，乃至2019年在很多地块流拍时，中海在海教园拿地楼面价到达了12000元/平米。
这么看来，海教园正在成为环城最为坚硬、也最有希望的区域。
含着金钥匙出世，
后天又有金主舍得花钱，
买房者应从速买入，买到便是赚到。
错。
以上论据正确，也鼓动了心情，但定论未必对。
楼盘价值剖析不是写流量文——先找个观点，把需求的论据整合下，最终得出一个看似契合逻辑的定论，最终心情一鼓动，就成了。
文章不是这样写的，
房子不是这样买的，
读者不该该是这样被忽悠的。
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在我看来，海教园隐藏危机。
危机一、供应量太大了，且同质化严峻
其时无论是仁恒海和院仍是龙湖进入天津的第一个项目——天宸原著，卖的都是大面积改进盘，相对高冷。但实际很严酷，只需涉及到学区，小户型必定会更好卖，再加上楼市预冷，开发商转而推出更多小户型。据天津媒体计算，海教园当时有12个项目在售，剩下8000多套房源，而其间6000套归于90平米以下的小户型。
海教园，越来越像刚需盘。
假如购房者想挑一套80多平的小三居，这个售楼处没有喜爱的楼层，出门左拐，溜到达另一个售楼处就能挑到。都是大开发商，都是洋房社区，美化率都挺高，户型可巧还相同。
在海教园买房，你便是天主。楼盘之间也会相互揭短，这个说周围那个紧邻变电站，那个说对方电梯不能直通车库；这个说我美化率高达40%，那个说我水景做得好；这个说我户型做的好，80多平三居一点不短促，那个说我不屑于做小户型，我要帮你挑选高净值街坊。
现在，开发商们都在绷着。尽管偶然会有几个楼层欠好、有瑕疵的房源打打特价，引引流，刷刷存在感，但咱们都很默契地保持着2万左右的价格。最忧虑的便是真有开发商去化量太低，难过，不想绷着了，一切房源降价跑量，引起连锁反应，继而价格践踏。到时候价格降下来了，再高冷就难了。
何况，海教园的住所用地还没有卖完！
危机二、国家会展中心板块的应战
国家会展中心是商务部和天津市协作共建项目，是商务部继广州、上海之后，第三个国家级现代化展馆。国家会展中心板块估计会在本年下半年出让平衡地一期地块——22.09万平米的住所和商服，估计下一年住所入市出售。
这个地块紧邻海教园，且土地还未出售，就已预订了要点教育资源，按官方口径：
2019年9月30日，津南区政府与天津市教委签署协作办学结构协议，国家会展中心周边区域将引进市直属优质校园。
2020年3月16日，津南区人民政府和河西区人民政府签署协作结构协议，津南区与河西区先期就学前和小学教育打开全面协作，确定将河西一幼和师大二附小引进国家会展中心周边规划教育配套中。
市直属优质校园，必定不止小学了。南开、一中、耀华、试验、新华这些要点中学都是市直属。
海教园顿感压力。仅仅不知道，国家会展中心板块会不会被划入市级统辖？在国家会展中心板块购房的话，孩子是否也能够自在报考市区高中？这个可能性不能说一点儿没有。
危机三、方针危险
由于不行描绘的原因，人们在买房时多了些隐忧：给到海教园的特殊方针会不会被回收？或许变相稀释？实际原因是，海教园入住业主渐渐的变多，南开校园承载力有限，必然会新建校园，新建校园是否仍是名校？海教园也必然会建高中，高中建起来了，园区内学生是否仍然能够报考市区高中呢？究竟当时学籍仅仅暂挂南开区。
海教园因特殊方针而备受重视，那假如今后方针优势不再那么大呢？
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天津能称得上学区房的区域并不多，可是海教园却遍地都是学区房。这让人觉得有些虚幻，反而不真实。
本年，海教园南开校园行将迎来第一次中考。这是对南开校园教育质量的大考，也是对海教园价值的大考。
但客观公平的说，咱们不该对南开校园希望过高。拿南开校园与市区要点校比，来衡量海教园的价值有些不公平。你不能盼望200万买个房子，仍是洋房，就能让孩子享受到市区要点校的待遇。只需海教园的教育质量比相同200万能够买房的中北镇、精武镇、辛庄、双港等等板块的校园好、并且能考市内高中，就算是合格了。
从这点说，乐观者提出“教育第七区”的概念，确实有些夸张。
海教园房价的锚不该该是市区，而是环城其他片区。
对海教园不神话，不降低，才是应有的情绪。
能上要点校园，能报考市内高中，总价控制在200万以内，住的还能体面点，你还有其他挑选吗？留言区，等着你的观点。
